ضوابط معماری، ساختمانی و درجه بندی هتل آپارتمان های سراسر کشور

الف- کلیــات

الف-1- هدف:

ایجاد و راه اندازی واحدهای اقامتی به صورت آپارتمان متناسب با استانداردهای بین المللی و با توجه به شرایط اقلیمی، اجتماعی و فرهنگی و همگام با امکانات موجود کشور در جهت پیشبرد سیاستهای نظام مقدس جمهوری اسلامی برای توسعه صنعت گردشگری و آماده سازی این مراکز در سطحی مطلوب جهت استفاده مسافرین داخلی و خارجی می باشد به نحوی که حتی المقدور مشکلات اقامتی آنان در اینگونه واحدها مرتفع گردیده و از حداکثر ظرفیتهای گردشگری کشور در جهت رشد اقتصادی و شکوفایی کشور استفاده بهینه بعمل آید.

ضوابط معماری، ساختمانی و درجه بندی هتل آپارتمان های سراسر کشور

الف- کلیــات

الف-1- هدف:

ایجاد و راه اندازی واحدهای اقامتی به صورت آپارتمان متناسب با استانداردهای بین المللی و با توجه به شرایط اقلیمی، اجتماعی و فرهنگی و همگام با امکانات موجود کشور در جهت پیشبرد سیاستهای نظام مقدس جمهوری اسلامی برای توسعه صنعت گردشگری و آماده سازی این مراکز در سطحی مطلوب جهت استفاده مسافرین داخلی و خارجی می باشد به نحوی که حتی المقدور مشکلات اقامتی آنان در اینگونه واحدها مرتفع گردیده و از حداکثر ظرفیتهای گردشگری کشور در جهت رشد اقتصادی و شکوفایی کشور استفاده بهینه بعمل آید.

ب- تعـاریــف

ب-1- تعریف هتل آپارتمان:

هتل آپارتمان به تاسیسی اطلاق می شود که از چند آپارتمان مستقل و مجزا تشکیل شده و دارای فضاهای خدماتی می باشد بطوریکه امکان یک زندگی معمولی و ساده در طول مدت اقامت فراهم گردد.

ب-2- تعریف آپارتمان:

آپارتمان ترکیبی از فضاهای مورد نیاز اقامتی شامل فضاهای نشین، خواب، غذاخوری، آشپزخانه و سرویسهای بهداشتی می باشد.

ب-3- درجه هتل آپارتمان:

درجه فنی هتل آپارتمانها بر اساس ضوابط مندرج در این دستورالعمل از 1 تا 3 ستاره تعیین می گردد.

ب-4- ساختمان تبدیلی:

به ساختمانی اطلاق می گردد که با توجه به ضوابط و قوانین موجود، قصد تغییر کاربری را داشته و قابل تبدیل به هتل آپارتمان می باشد.

- تبصره:

درجه ساختمانهای تبدیلی حداکثر می تواند تا 2 ستاره تعیین گردد.

فصل اول ضوابط شهرسازی- طرح و نقشه ها

ضوابط این فصل برای کلیه هتل آپارتمانها لازم الاجرا است.

1-    نقشه های کلی طرح

نقشه های کلی باید شامل: طرح جامع شهری- کروکی و محل بنا باشد.

2-    نقشه های معماری

2-1- نقشه های معماری شامل پلانهای طبقات، همکف، پارکینگ، زیرزمینها و محوطه سازی همراه اندازه گذاری و مقیاس باشد.

2-2- نقشه های کامل مقاطع و نماها همراه با رقوم ارتفاعی مربوطه و پلان مبلمان به تفکیک.

3-    شرایط اولیه طرح

1-3-1- محل ملک و نقشه های آن باید به تایید کارشناس فنی دفتر برنامه ریزی و امور فنی معاونت سیاحتی و زیارتی وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی برسد.

1-3-2- نقشه های معماری- محاسباتی و تاسیساتی باید به امضاء مهندسین معمار، محاسب و تاسیسات عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان رسیده باشد.

1-3-3- محل مورد تقاضا میبایست در نواحی خدماتی- اداری- تجاری و مسکونی طرح تفصیلی شهرها بوده به نحوی که حتی المقدور در مکانی آرام دور از آلودگی صوتی و تاسیساتی نظیر مراکز آموزشی، درمانی و سایر مراکز مشابه قرار گرفته باشد.

1-4- راههای دسترسی:

ردیف	مشخصات	یک ستاره	دو ستاره	سه ستاره	واحد	ملاحظات
1-4-1 1-4-2	حداقل عرض راه دسترسی محل مورد تقاضا حداقل عرض راه دسترسی برای نقاط پر تراکم و نزدیک خیابانهای اصلی	8 6	10 8	12 __	متر متر

تبصره: حداقل عرض راه دسترسی مطابق ضوابط شهرسازی هر محل قابل تغییر میباشد.

فصل دوم- ضوابط فنی معماری و فضاهای خصوصی

ردیف	مشخصات	یک ستاره	دو ستاره	سه ستاره		واحد		ملاحظات
2-1 2-1-1 2-1-2 2-1-3 2-2 2-2-1 2-2-2 2-2-3 2-2-4 2-2-5 2-2-6 2-2-7	مساحت زمین و بنا حداقل مساحت زمین مورد نیاز تبصره- برای نقاط پر تراکم و ساختمانهای تبدیلی به شرط آنکه بند 2-1-2 رعایت و 100% زمین زیربنا باشد مساحت زمینهای 1 و 2 ستاره با نظر کارشناس فنی معاونت سیاختی و زیارتی تا 50% قابل تقلیل می باشد. حداقل مساحت کل زیربنا حداکثر سطح اشتغال زمین مساحت و تعداد آپارتمانها حداقل مساحت آپارتمانهای 1 خوابه حداقل مساحت آپارتمانهای 2 خوابه حداقل مساحت آپارتمانهای 3 خوابه تبصره 1- برای ساختمانهای تبدیلی مساحت آپارتمانها تا 20% قابل تقلیل میباشد تبصره 2- برای هتل آپارتمانهای یک ستاره، آپارتمانهای دو و سه خوابه و برای دو ستاره، آپارتمانهای سه خوابه الزامی نمی باشد. حداقل تعداد آپارتمانها حداقل تعداد آپارتمانهای 1 خوابه نسبت به کل آپارتمانها حداقل تعداد آپارتمانهای 2 خوابه نسبت به کل آپارتمانها حداقل تعداد آپارتمانهای 3 خوابه نسبت به کل آپارتمانها	400 750 100% 36 53 81 15 80%	800 2000 80% 45 63 93 20 50%	1500 4000 60% 54 77 106 30 20%		مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع دستگاه
ردیف	مشخصات	یک ستاره	دو ستاره		سه ستاره		واحد		ملاحظات
2-2-8 2-3 2-3-1 2-3-2 2-3-3 2-3-4	حداقل تعداد واحد برای ساختمانهای تبدیلی مشروط به رعایت بند 2-1-2 مساحت فضاهای آپارتمانی و مشخصات فنی حداقل مساحت اطاق خواب با عرض 3 متر:                                      آپارتمان 1 خوابه                                      آپارتمان 2 خوابه                                      آپارتمان 3 خوابه حداقل مساحت نشیمن، پذیرایی و فضای ارتباطی                                      آپارتمان 1 خوابه                                      آپارتمان 2 خوابه                                      آپارتمان 3 خوابه حداقل مساحت آشپزخانه:                                      آپارتمان 1 خوابه                                      آپارتمان 2 خوابه                                      آپارتمان 3 خوابه حداقل مساحت سرویسهای بهداشتی:                                      آپارتمان 1 خوابه                                      آپارتمان 2 خوابه                                      آپارتمان 3 خوابه تبصره 1- اعداد مندرج در بندهای 2-3-1 الی 2-3-4 با نظر کارشناس فنی دفتر برنامه ریزی و امور فنی تا 20% قابل تقلیل میباشد. تبصره2- در آپارتمانهای 2 خوابه با درجه سه ستاره داشتن سرویسهای بهداشتی مجزا الزامی است. تبصره 3- در آپارتمان 3 خوابه یکف دو و سه ستاره داشتن سرویسهای بهداشتی مجزا الزامی است.	6 10 10 و 12 10و12و12 14 16 25 5 7 10 5 5 5/7	12 12 12 و 14 12و14و14 16 18 27 7 9 12 6 6 5/7		14 14 و 14 14و14و14 18 23 30 10 12 14 5/7 5/7 5/7		دستگاه مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع
ردیف	مشخصات	یک ستاره	دو ستاره		سه ستاره		واحد		ملاحظات
2-3-5 2-3-6 2-3-7 2-3-8 2-3-9	هتل آپارتمان باید دارای نور طبیعی و پنجره به فضای باز باشد حداقل مساحت نورگیر برای اطاقهائیکه از نور حیاط خلوت استفاده میکنند تبصره- حداقل مساحت نورگیر با توجه به ضوابط شهرداری محل قابل تغییر میباشد و عرض آن از 2 متر کمتر نباشد. پنجره ها در حیاط خلوت نباید به هم اشراف داشته باشند. ارتفاع تمام شده آپارتمانها از کف تا زیر سقف حداقل باید 70/2 متر باشد. در صورت پیش بینی بالکن جداسازی آن با بالکن مجاور الزامی است و ارتفاع جان پناه نباید از 20/1 متر کمتر باشد.	* 6 * * *	* 9 * * *		* 12 * * *		مترمربع

فصل سوم- فضاهای عمومی و خدماتی

	ردیف	مشخصات		یک ستاره	دو ستاره	سه ستاره	واحد	ملاحظات
	3-1 3-1-1 3-1-2 3-1-3 3-1-4 3-1-5 3-2 3-2-1 3-2-2 3-2-3 3-2-4 3-2-5 3-2-6 3-2-7	راهرو، راه پله، پله فرار و آسانسور حداقل عرض راهرو تبصره- در ساختمانهای تبدیلی اعداد مندرج در بند فوق با نظر کارشناس فنی دفتر برنامه ریزی و امور فنی تا 15% قابل تقلیل میباشد. حداقل عرض راه پله برای ساختمانهای 4 طبقه به بالا آسانسور حمل مسافر الزامی است و تعداد آن حداقل برابر است با: حداقل تعداد آسانسور غذابر در صورت لزوم برابر است با: در صورتیکه تعداد طبقات از 4 طبقه بیشتر باشد پیش بینی پله فرار با عرض حداقل 90% متر با محافظ و اجرا تا طبقه همکف الزامی است. فضاهای لابی، پذیرش، مدیریت حداقل مساحت لابی حداقل ارتفاع تمام شده لابی تبصره- برای ساختمانهای تبدیلی ارتفاع تعیین شده تا 20% قابل تقلیل می باشد. حداقل مساحت پذیرش- اطلاعات و حسابداری و تلفنخانه برابر است با: حداقل مساحت دفتر مدیریت حداقل مساحت لابی، پذیرش، مدیریت برای ساختمانهای تبدیلی حداقل سرویس بهداشتی مجزا در لابی دو دستگاه زنانه و دو دستگاه مردانه می باشد. احداث آپارتمان در طبقه همکف مجاز نمی باشد.		30/1 10/10 1 __ * 30 5/3 10 9 35 * __	60/1 30/1 2 1 * 70 5/3 20 12 70 * *	2 50/1 2 1 * 100 5/4 35 16 __ * *	متر متر مترمربع متر مترمربع مترمربع مترمربع	هر سرویس مجزا باید شامل توالت ایرانی و فرنگی باشد
ردیف			مشخصات	یک ستاره	دو ستاره	سه ستاره	واحد	ملاحظات
3-2-8 3-2-9 3-3 3-3-1 3-3-2 3-4 3-4-1 3-4-2 3-4-3 3-4-4 3-5 3-5-1			پیش بینی حداقل یکدستگاه کابین تلفن عمومی در محل مناسب در لابی پیش بینی نمازخانه زنانه و مردانه رستوران و تریا حداقل مساحت رستوران رعایت اعداد مندرج در ستونهای مقابل نسبت به مساحت رستوران برای ایجاد فضاهای خدماتی رستوران (آشپزخانه، چایخانه، سردخانه، انبار مواد غذایی) الزامی است. فضاهای جنبی بمنظور تامین مواد اولیه پخت و پز و نیازهای ضروری، ایجاد فروشگاه با حداقل مساحت مندرج در ستونهای مقابل و در طبقه همکف الزامی است. ایجاد مغازه های تجاری (صنایع دستی- پوشاک و موارد مشابه) در طبقه همکف مجاز میباشد  پیش بینی سالن اجتماعات در طبقه همکف فضای ورزشی- سونا- استخر و محل بازی بچه ها پارکینگ، انباری و تاسیسات سرویس دهنده تامین پارکینگ تا 75 مترمربع نیم واحد و از 75 مترمربع به بالا یک واحد الزامی است و بهرحال نباید تعداد آن از اعداد مندرج در ستونهای مقابل کمتر باشد.	* * _ _ _ _ _ - -	* * 70 80% 15 * - - 15	* * 150 100% 25 * * * 30	مترمربع مترمربع مترمربع	با تشخیص کارشناس تا 20% قابل تقلیل میباشد
ردیف			مشخصات	یک ستاره	دو ستاره	سه ستاره	واحد	ملاحظات
3-5-2 3-5-3 3-5-4 3-5-5 3-5-6 3-5-7 3-5-8 3-5-9 3-5-10 3-5-11 3-5-12			تعداد پارکینگ در فضای باز پیش بینی انبار جهت نگهداری لوازم و اثاثیه پیش بینی انبار البسه پیش بینی انبار خانه داری اطاق استراحت کارکنان با رختکن و سرویس بهداشتی کامل پیش بینی رختشویخانه و اطوکشی سیستم گرمایش متناسب با شرایط اقلیمی و آب و هوائی منطقه سیستم سرمایش متناسب با شرایط اقلیمی و آب و هوائی منطقه تذکر: در صورت استفاده از دستگاههای پکیج جهت گرمایش و یا تولید آب گرم مصرفی، دستگاه مذکور باید در محلی مناسب و خارج از آپارتمان تعبیه گردد. محل موتورخانه حرارت مرکزی و تهویه مطبوع باید دور از راههای تردد مسافران بوده و دارای پنجره به فضای باز باشد. جایگاه نگهداری مواد سوختنی باید در محل مناسب و خارج از ساختمان قرار داشته باشد پیش بینی سیستم اعلام و اطفاء حریق برای کلیه آپارتمانها الزامی است.	- * - - * - شوفاژ کولر * * *	- * * * * * شوفاژ کولر * * *	20 * * * * * تهویه مطبوع زمستانی تهویه مطبوع تابستانی * * *		نوع سیستم های گرمایشی و سرمایش متناسب با شرایط اقلیمی و آب و هوائی منطقه و نظر کارشناس فنی دفتر برنامه ریزی و امور فنی قابل تغییر می باشد.

جمع بندی ضوابط معماری هتل آپارتمان ها

ردیف	مشخصات	یک ستاره	دو ستاره	سه ستاره	واحد	ملاحظات
1-4-1 1-4-2 2-1-1 2-1-1 2-1-2 2-1-3 2-2-1 2-2-2 2-2-3 2-2-4 2-2-5 2-2-6 2-2-7 2-2-8 2-3-1 2-3-1 2-3-1 2-3-2 2-3-2 2-3-2 2-3-3 2-3-3 2-3-3 2-3-4 2-3-4 2-3-4 2-3-5	عرض مسیر ورودی عرض مسیر ورودی نقاط پر تراکم مساحت زمین سطح زمین در محل پر تراکم و تبدیلی کل زیربنای لازم سطح اشغال زمین مساحت آپارتمانهای یک خوابه مساحت آپارتمانهای دو خوابه مساحت آپارتمانهای سه خوابه تعداد آپارتمانها آپارتمان یک خوابه نسبت به کل آپارتمان دو خوابه نسبت به کل آپارتمان سه خوابه نسبت به کل تعداد آپارتمانهای تبدیلی مساحت خواب یک خوابه مساحت خواب دو خوابه مساحت خواب سه خوابه مساحت نشیمن یک خوابه مساحت نشیمن دو خوابه مساحت نشیمن سه خوابه مساحت آشپزخانه یک خوابه مساحت آشپزخانه دو خوابه مساحت آشپزخانه سه خوابه مساحت سرویسهای یک خوابه مساحت سرویسهای دو خوابه مساحت سرویسهای سه خوابه نور طبیعی و پنجره به فضای باز	8 6 400 200 750 100% 36 53 81 15 80% - - 6 10 10 و 12 10و12و12 14 16 25 5 7 10 5 5 5/7 *	10 8 800 400 2000 80% 45 63 93 20 - 50% - 12 12 12و14 12و14و14 16 18 27 7 9 12 6 6 5/7 *	13 - 1500 - 4000 60% 54 77 106 30 - - 20% - 14 14و14 14و14و14 18 23 30 10 12 14 5/7 5/7 5/7 *	متر متر مترمربع مترمربع مترمربع - مترمربع مترمربع مترمربع دستگاه - - - دستگاه مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع	ضوابط شهرسازی ضوابط شهرسازی نظر کارشناس فنی نظر کارشناس فنی ضوابط شهرسازی تبدیلی تا 20% تقلیل تبدیلی تا 20% تقلیل برای تبدیلی برای یک ستاره دو و سه خوابه و برای دو ستاره سه خوابه الزامی است مساحت تا 20% قابل تقلیل، سرویــــسهـای بهداشتی مجزا برای دو خوابه در سه ستاره و سه خوابه در یک و دو و سه ستاره الزامی نمی باشد
ردیف	مشخصات	یک ستاره	دو ستاره	سه ستاره	واحد	ملاحظات
2-3-6 2-3-7 2-3-8 2-3-9 3-1 3-1-2 3-1-3 3-1-4 3-1-5 3-2-1 3-2-2 3-2-3 3-2-4 3-2-5 3-2-6 3-2-7 3-2-8 3-2-9 3-3-1 3-3-2 3-4-1 3-4-2 3-4-3 3-4-4 3-5-1 3-5-2 3-5-3 3-5-4 3-5-5 3-5-6 3-5-7	مساحت نور گیرهای اتاقها عدم اشراف پنجره ها در حیاط خلوت حداقل ارتفاع آپارتمان الزام جداسازی بالکن عرض راهرو عرض راه پله تعداد آسانسور تعداد بالابر غذا پله فرارا با عرض 90 مساحت لابی ارتفاع لابی پذیرش، اطلاعات، حسابداری، تلفنخانه مدیریت لابی و پذیرش و مدیریت برای تبدیلی سرویس بهداشتی لابی امکان واحد اقامتی در همکف یک کابین تلفن نمازخانه زنانه و مردانه با محراب رستورارن و تریا آشپزخانه، چایخانه، سردخانه، انبار فروشگاه صنایع دستی، پوشاک و غیره سالن اجتماعات سونا، استخر، بازی پارکینگ سرپوشیده پارکینگ باز انبار ملزومات و اثاثیه انبار البسه انبار خانه داری رختکن و استراحت کارکنان رختشویخانه و اطو کشی	6 * 70/2 * 30/1 110                                                                                                                                                                                                                                          1 - * 30 5/3 10 9 35 2 - * * - - - - - - - - * - - * -	9 * 70/2 * 60/1 130 2 1 * 70 5/3 20 12 70 2 * * * 70 80% 15 * - - 15 - * * * * *	12 * 70/2 * 00/2 150 2 1 * 100 5/4 35 16 - 2 * * * 150 100% 25 * * * 30 20 * * * * *	مترمربع مترمربع متر متر عدد عدد مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع دستگاه - - - مترمربع مترمربع مترمربع مترمربع عدد	ضوابط شهرسازی ارتقاع جانپناه بالای 20/1 تبدیلی 15% تقلیل چهار طبقه و به بالا چهار طبقه و به بالا برای از چهار طبقه بیشتر تبدیلی 20% تقلیل با فیلتر مورخه:18/7/83، 5799/601/ج الف درصد به رستوران 20% تقلیل کارشناس با سرویس بهداشتی کامل

ردیف	مشخصات	یک ستاره	دو ستاره	سه ستاره	واحد	ملاحظات
3-5-8 3-5-9 3-5-10 3-5-11 3-5-12	سیستم گرمایش سیستم سرمایش موتورخانه دور از تردد مسافر جایگاه مواد سوختنی اعلام و اطفاء حریق	شوفاژ کولر * * *	شوفاژ کولر * * *	تهویه مطبوع تهویه مطبوع * * *		دارای پنجره به فضای باز خارج از ساختمان

توضیح: نقشه ها می بایست شامل: طرح جامع شهری موقعیت محل و پلان تمامی طبقات و محوطه سازی، مقاطع و نماها با اندازه و رقوم همراه پلان مبلمان به تفکیک باشد. و به امضاء مهندسین عضو سازمان نظام رسیده باشد.